התחדשות עירונית
מה זה פינוי בינוי?
פרויקטים של פינוי-בינוי נועדו לשדרג אזורים עירוניים ישנים או מוזנחים לאזורי מגורים חדישים, מטופחים ומתקדמים, במטרה לשפר את רמת הדיור ואיכות החיים של התושבים ותוך כך לנצל באופן אופטימלי את הקרקעות בערים ולשמור על ריאות ירוקות ושטחים פתוחים.
בפרויקט פינוי-בינוי, דיירי הבניינים באזור הנבחר מתפנים מרצונם לטובת מגורים חלופיים זמניים, שאותם מממנים היזמים. הבניינים הישנים נהרסים, ובמקומם נבנים בנייני מגורים מודרניים, שבהם מקבלים הדיירים דירות חדשות, חדישות וגדולות יותר, עם מפרט טכני עשיר הכולל מעלית, חדרי ביטחון, מחסנים, מקומות חניה פרטיים, חדרי אופניים, חדרי שירות שנים ועוד ועוד. לרוב כולל הפרויקט שורת הטבות נוספות לדיירים ובהן שיפור מראה השכונה, הוספת גני משחקים, שיפוץ הרחוב, הכניסות או הגינות הציבוריות ואפילו הקמת מרכזי קניות ובילוי.
למה דווקא פינוי בינוי?
בשנים האחרונות תפסו פרויקטים של פינוי-בינוי ברחבי הארץ תאוצה, משום שמדובר בעסקה שבה כולם מרוויחים: הדיירים, היזם והמדינה.
בעלי הדירות - מקבלים דירה חדשה, על פי רוב גדולה יותר, בעלת מפרט טכני עשיר ותוספות, וזאת ללא כל עלות מצדם. בנוסף הם נהנים מהתחדשות פני השכונה, מכניסה של אוכלוסיה צעירה וחזקה יותר ומעלייה בשווי הנכס שברשותם מבלי שיצטרכו להשקיע בכך השקעה כלשהיא. התהליך גם אינו מאלץ את בעלי הדירות להיגרר להוצאות נלוות, כיוון שההסכם שבין בעלי הדירות ליזם פעמים רבות כולל כיסוי מלא של כל הוצאות המעברים והוצאות השכירות שנגרמות לדיירים בתוך התהליך.היזם -בדרך כלל מלווה את הפרויקט מתחילתו ועד והוא בבחינת "האבא והאימא" של הפרויקט. היזם הוא שאחראי מול הדיירים על הפיכתו של הפרויקט מתוכנית למציאות, והוא שנושא בכל העלויות שבהן כרוך התהליך. כיוון שתהליכי פינוי בינוי, במיוחד במסגרת מהלכי התחדשות עירונית מרובי דירות, הם תהליכים מורכבים מאוד שאורכים שנים, היזם נדרש לאורך נשימה פיננסי משמעותי ביותר וארוך טווח. מהלכי פינוי בינוי כדאיים ליזם, כאשר בתמורה להשקעתו העצומה בפרויקט לרווחת הדיירים הוא זוכה לתוספות שטחי בנייה שאותם הוא יכול לשווק לציבור. באופן זה, ורק כך, הופך הפרויקט לכדאי גם בעבור היזם.
המדינה- וכמובן הרשויות המקומיות, נהנות ממגוון רחב של יתרונות במימונו של היזם. כחלק מהתהליך, ומתוך הבנה שעוד דירות משמען עוד אנשים בבניין או בשכונה מסוימים, וביניהם לחייב את היזם לב שיפור תשתיות והשבחת שכונות וחיסכון בשטחים פתוחים.
מה זה התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית
התחדשות עירונית הינה תהליך של פיתוח השכונות הוותיקות בעיר ושיפורן באמצעות מגוון כלים. תהליך זה מכוון בעיקר למרחב הפרטי, אך גם במרחב הציבורי באמצעות שדרוג ופיתוח של רחובות, מרכזים מסחריים וגינות עירוניות. מטרתו העיקרית של תהליך ההתחדשות העירונית היא לשפר את איכות החיים של תושבי העיר. בראייה העירונית המקומית סל הכלים להתחדשות עירונית הינו רחב וכולל, החל מקידום פרויקטים לפינוי בינוי ועד פעולות רכות במרחב הציבורי.
פרויקט התחדשות עירונית יוכל להתממש בבניין יחיד, במתחם ואף בשכונה שלמה הנדרשת לשיקום מבחינה פיזית או חברתית. יש דרכים שונות שבהן מתבצע התהליך. לעיתים התהליך מתחיל ביוזמת הדיירים ולעיתים ביוזמה של רשות ציבורית או של גוף פרטי יזמי. מכל מקום, המטרה היא ליצור סביבת מגורים איכותית, נעימה ובטוחה יותר.
התחדשות עירונית באמצעות מנגנון פינוי בינוי ו-תמ"א 38
התחדשות עירונית כוללת בתוכה מספר מנגנונים אפשריים: פינוי-בינוי, תמ"א 38 לסוגיה:
פינוי בינוי– מנגנון המאפשר הריסת מבנים ישנים במתחם מגורים (מעל 24 יח"ד), אשר אינם עומדים בתקן, ובמקומם הקמה של מבנים חדשים. כל זה קורה תוך שדרוג המרחב הציבורי ומתן פתרונות לתנועה וחנייה. הדיירים מקבלים דירות במבנים החדשים ויתרת הדירות נמכרות לצורך מימון הפרויקט.
תמ"א 38 – תכנית ארצית לחיזוק מבנים בודדים אשר נבנו לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה. התכנית מאפשרת הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים, העומדים בתנאי הסף, בפני רעידות אדמה ומעודדת את הביצוע על ידי מתן זכויות בנייה והטבות מס לשם מימון החיזוק.
התכנית מאפשרת לחזק את הבניין הישן בשני מסלולים: חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1) או הריסה ובניה (תמ"א 38/2).